虽有调控政策的不断加码,各大房企上半年的销售业绩依然逆势而上。

  日前,克而瑞机构发布《2017年上半年中国房地产企业销售TOP200》排行榜。从统计数据可见,大多数房企的销售规模依旧保持高速增长,行业集中度进一步提升,强者更强的局面渐显。

  不过,光鲜的业绩数据背后,有房企迎来突破和转机,也有房企陷入发展困境。在调控加码的影响下,房地产市场的风险也逐渐显露出来,有受访业内人士表示,2017年市场降温将是大势所趋,一线城市或有降价的可能。

  销售规模高速增长

  从榜单来看,势头正猛的龙头房企表现依旧抢眼,与其他梯队房企的距离越拉越大。

  TOP10房企中,七家房企突破千亿销售大关,除老牌房企碧桂园、万科、恒大、保利、绿地外,中海和融创2017年也加入了半程千亿军团。销售金额集中度也由去年同期的18.7%升至26.6%。

  销售门槛方面,上半年TOP10上榜门槛为702亿元,增长40%;TOP30房企的入榜门槛增幅最大,大幅增长78%至309亿元。而从销售面积门槛来看,TOP10、TOP20和TOP30的房企增幅最大,增长均接近50%。

  销售集中度同样明显上升。TOP100房企的集中度高达58.1%,占据了中国房地产市场的“半壁江山”,这一数据在2016年同期仅为44.8%,上升了13.3个百分点。TOP200房企的集中度也超过60%,同比增加12个百分点。

  在调控加码的压力下,房企销售业绩为何依然表现强劲?中原地产首席分析师张大伟称,楼市调控带来的市场影响在二季度末才显现,加上2016年末的结转,大部分房企的销售收入依然有所增加。而且整体来看,市场依然在同比上涨。

  此外,易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国经营报》记者:“房企业绩上扬跟市场的分布结构也有关系。另外,有部分房企担心市场调整,在上半年也加快了推货的节奏。”

  在同策咨询研究部总监张宏伟看来,上半年千亿军团不断强化竞争优势,市场进一步向品牌房企集中,品牌房企与中小房企分化发展格局愈加明显,预计2017年全年千亿房企数量将在20家左右,而碧桂园、万科的销售规模或许将突破6000亿的大关,将向万亿时代迈进。

  至于后市走势,克而瑞认为,随着市场调控压力持续和规模房企竞争优势的体现,未来房企集中度还将进一步上升。克而瑞同时指出,上半年,在不断加码的调控政策影响下,多数房企销售业绩受到明显影响,环比下跌明显,房地产市场风险也逐渐显露出来。

  张大伟分析,随着一二线城市的调控收紧,预计房企在第二季度数据会有非常明显的回落,市场涨幅逐渐放缓。在2016年9月30日开始的这轮调控中,楼市在2017年将面临非常明显的降温。

  “整体来看,市场短期不会有降价的可能。但一线城市现在调控较为严厉,未来或会降价。而三四线城市目前还在去库存阶段,降价的可能性不大。”张大伟对记者表示。

  严跃进认为,接下来,市场适当降价也是有可能的,因为去库存压力已有所增加。在限购、限贷、限售等调控背景下,市场需求有所减少,房企应实行差异化营销进行有效的销售。

  几家欢喜几家愁

  7月5日,佳兆业公布了复牌后首份中期业绩简报。2017年前6个月,佳兆业合约销售额约224.6亿元,同比大幅上升62.5%;销售面积138.9万平方米,同比增长23.8%;合约销售平均售价约1.6万元/平方米,同比增长31.3%。

  佳兆业方面向记者透露,上半年的销售业绩中,大本营深圳占比达36%,除深圳外,长三角和珠三角地区占比分别为22%和18%,环渤海占比11%。

  目前来看,佳兆业已完成了400亿元年度销售目标的56%。佳兆业方面表示,对完成年度销售目标有较大信心,下半年将推出更多货值,同时继续强化“高周转”路线。

  除了布局金融、文体、科技、医疗、旅游等产业,佳兆业的多元化发展路线也伸向了更多的领域。2017年6月,佳兆业正式宣告进军长租公 寓和联合办公领域,预计三年内打造长租公 寓10万间、5万个联合办公卡位。

  作为房企第一梯队的主力,保利地产上半年签约金额1466.13亿元,同比增长32.53%。

  值得关注的是,保利地产的总资产期内增长了24.36%,而项目**规模扩大则是主要原因。记者梳理获悉,保利地产上半年共新增项目48个。其中,在第一季度就以297亿元的代价新增项目27个,新增容积率面积671万平方米。

  保利地产的增收离不开中航地产的“助攻”。不过,这也给后者的业绩带来一定冲击。据7月11日披露的半年度业绩预报,中航地产将出现1.35亿~1.6亿元的亏损。

  闽系房企禹洲地产上半年的表现较为显眼,上半年销售金额为214.87亿元,同比增长66.9%。而在土地市场上,禹洲地产的表现也延续了去年的激进作风。据某机构统计数据显示,禹洲地产上半年拿地金额已达106亿元,规划建筑面积76万平方米。

  按照禹洲地产董事局主席林龙安此前的说法,禹洲地产2017年计划拿地金额在150亿元到200亿元之间。目前耗资仅过半,禹洲地产下半年出手拿地仍有宽裕的资金支持。

  不过,记者了解到,禹洲地产上半年所拿地块有部分为高价地,甚至还包括“面粉贵过面包”的地块,而且也有项目需要自持一定面积。在三年冲刺千亿的扩张计划下,毛利率多年保持30%以上的禹洲地产如何平衡规模与效益,显然是一个需要直面的难题。

对此,有业内人士曾告诉记者,“从接下来两年楼市交易量预测情况来看,禹洲地产三年内进军千亿规模的目标较为激进。”