经济观察网 记者 谢敏敏 “我现在就是希望能把本金还给我们,投资是有风险,但这是把我的钱骗走了,平安好房是中间人,你说调查过我才投资的,事实证明你没有法务、风控,那就是骗我。”平安好房海外项目的投资者之一彭一文对经济观察报记者说。

  成立于2014年的平安好房,是平安集团旗下的房地产互联网平台。也是自那一年起,平安好房网站陆续推出了多款海外众筹产品和海外房地产投资产品,在此过程中,平安好房扮演代销平台和中间人的角色。

  今年以来,多位投资人对经济观察网透露,平安好房旗下数个海外项目遭遇兑付问题,分别是:美国Bar Works共享办公项目、伦敦贝尔格雷弗广场众筹项目、美国南卡罗来纳州和北卡罗来纳州学生公寓投资项目。

  海外项目遇到的麻烦,暴露了平安好房在风险监控方面的短板。另一方面,平安好房的业务模式也面临转型。

  平安好房诞生之初的形象是行业“颠覆者”,喊出了“零中介费”和“去中介化”的口号,引起业内哗然。依托平安集团,平安好房的制胜法宝是金融,用金融的手段去撬动交易环节,打造大平台,最终换来人流和资金流的汇集。

  但2016年3月之后,楼市金融化和过度杠杆化被严格管制,尤其首付贷、过桥贷等产品。平安好房此前力推的好房宝、好房贷等产品如今已在其官方网站“销声匿迹”。

  针对海外项目兑付和平安好房业务模式等问题,经济观察网记者向平安好房官方求证,截至发稿前尚未收到回复。

  海外兑付危机

  彭一文说的骗了他的项目,就是Bar Works共享办公项目。

  “我买了很多中国平安的股票,相信平安的品牌。当时看他们在互联网这块做的比较坚决,又有平安背书,我觉得比较可信。”彭一文说。

  Bar Works是美国一个共享办公投资项目。按照当时的项目介绍,投资人投资该项目工位后,拥有工位99年使用权,投资期间可以获得月租金回报,年化收益率12%。承诺包租十年,十年后可回购。彭一文2016年年中投资了该项目,租金按季度支付,他总共收到两次租金,但是2017年初以后再也未收到租金。

  “一开始沟通不畅,后来我们得到消息是跑路了。”彭一文说。

  据美国媒体的报道,Bar Works被认定是一场庞氏骗局,一位名为Renwick Robert Haddow的英国职业骗子操作了此事。报道还指出,Bar Works在全球募集了3600万美元,并且将1200万美元转向毛里求斯等地进行洗钱。据了解,该项目在美国已经进入诉讼阶段,透过平安好房平台投资Bar Works的投资者们目前都在等待最终的诉讼结果。

  彭一文对平安好房的风控能力不满:“风控出了很大问题,这个风控当时是怎么做的?据我了解当时的风控团队和好房的法务团队都已经解散了,谁都不知道是什么情况。我去平安好房问他们,伦敦项目是什么情况,他们就说不清楚。”

  伦敦项目,指的是伦敦贝尔格雷弗广场众筹项目。根据投资者向经济观察网出示的邮件记录,平安好房海外房产部当时宣称该众筹项目最低单位为1份,1份2 万英镑,上线后会锁汇进行认购,可最多认筹250份,投资期2年,保守预计年化收益14%,两年给付28%,保本保息,保息额度5%。

  根据当时的宣传,伦敦贝尔格雷弗广场众筹项目位于伦敦一区黄金地段的贝尔格雷夫广场街区,距离白金汉宫800米,距离海德公园200米。项目所筹集资金将用于该项目的装修及翻新。翻新结束后,物业将出售给已预订买家。

  投资者刘凯于2015年8月份投资了该项目,共投入4万英镑。“我买是出于对平安的信任。当时就问她(客户经理)怎么保本保息的,她就说他们做了个技术的保底对冲,市场下降30%,也能保证取得5%的回报,我最后思考了下就相信了他们。”刘凯说。

  但到了今年8月份,也就是约定好的投资兑付的时间,平安好房方面告知需要另外半年的审计期,刘凯认为这已是违约。10月份,刘凯得知此前对接的平安好房客户经理已经离职,平安好房方面称11月会提供投资结果,预期11月30日资金可以退出;2017年11月底,刘凯再次电话联系平安好房,平安好房方面改口称12月会提供最后的兑付方案,“他们对我说不用担心,肯定会兑付的,肯定会保本保息的。”

  至于英国项目迟迟无法兑付的原因,目前没有投资者从平安好房方面知悉,这也让投资者十分不满。“据我了解,他们的海外众筹部已经解散了,只有海外市场部,留几个人专门负责后期的维护、解决客户的问题等。平安好房什么态度都没有,只是说现在这个事情平安好房已经没有办法了,全部由集团负责,如果我们有什么诉求,他们可以代为向集团反映。”同样投资了英国项目的彭一文说。

  除了上述两个项目,投资者对经济观察网表示,平安好房推广的美国南卡罗来纳州和北卡罗来纳州学生公寓投资项目也开始延迟支付租金。

  按照平安好房当时的宣传,两个项目承诺5年包租,北卡罗来纳州项目年化收益率5个点,南卡罗来纳州项目年化收益率4个点,如果投资者首付只支付原价的60%,5年后项目公司原价回购;如果是全额支付,5年后则是溢价20%回购。

  有投资者透露,自今年10月份开始,这两个项目的租金兑付开始出现问题,其中北卡罗来纳州项目只支付了一半租金,南卡罗来纳州项目至今未支付三季度的租金。平安好房对投资者的解释是,两项目已经有了新项目方,只能邮件联系到。对于投资人来说,这两个项目的新项目方是否承认此前的包租合同和回购合同,依然是个未知数。

  目前,平安好房的官网已经撤销了海外项目的展示。

  房地产互联网金融模式遇困

  海外项目遭遇兑付危机,在一定程度上表明,平安好房在操作海外房地产互联网金融产品时,风险把控能力还有明显的不足。

  另一方面,自去年以来,平安好房的业务模式也面临转型。

  作为平安集团倾力打造的房地产平台,平安好房于2014年5月15日正式上线,自诞生之日起就伴随着强力的品牌光环。2015年5月29日,中国首个房地产众筹联盟成立,平安好房负责运营该众筹平台。在该众筹平台成立仪式上,中国平安集团董事长马明哲罕见地为其站台。

  马明哲曾对平安好房寄予厚望。在2015年的元旦新春致辞中,马明哲透露了平安的新战略是:四个市场+两朵云+一扇门,其中“四个市场”中的房产交易市场,就是指平安好房。

  金融,也曾被视为平安好房的核心竞争力,其发展模式是用金融的手段去撬动交易环节,打造大平台,最终换来人流和资金流的汇集。过去的三年多,平安好房陆续推出了好房宝、好房贷、房产众筹等一系列房地产互联网金融产品。原平安好房董事长兼CEO庄诺在2年前接受经济观察网的专访时曾透露,从创办平安好房之初,他就和马明哲商量好,好房要做交易和资金的平台,把交易的平台从线下往线上搬,卖房、租房等都在这一平台进行,就像房地产界的天猫。

  在这一模式里,平安集团对好房的支持颇多。“在房地产销售这块,有80万的寿险代理人帮我们卖房子,找客户。如北京、杭州,我们的寿险代理人员,一个周末可以帮我们带来500组客户,成交几十套;第二,资金方面,陆金所、普惠金融都可以做我们资金的提供方,未来要做的财产保险可以通过寿险公司完成,众筹这块也有基金支持等。”在上述采访中,庄诺说。

  凭借金融这一特有优势,平安好房曾经很快撬动了千亿以上的新房年销售额。但是,2016年政策开始强力监管房地产金融领域,平安好房的好房贷等房地产融产品已无法推行。

  目前,在平安好房的网站上,有新房和租房业务,金融产品仅有和租房相关的“好月付”。庄诺曾声称平安要加快建立二手房业务,但是这项业务至今未有成果对外。

  2016年11月,庄诺因病辞职,此前任职百度上海研发中心总监、百度商业产品高级总监的崔聿泓接任CEO一职。崔是技术起家,并不熟悉房地产市场,他带领的平安好房在金融创新被政策喊停后会走向何方目前不得而知。

  资深房地产互联网研究人士相国良认为,平安好房目前依然处在模式的探索期,“我称它是‘一个土豪的豪赌之旅’。我认为平安好房是财大气粗的整合性平台,目前唯一看到希望的是其新房分销模式,靠平安系分布全国的百万寿险经纪人,这个和房多多、销冠依靠二手房经纪人做分销是一样的道理。据说其内部寿险经纪人启动率是7%,但到底能为平安好房贡献多大价值、能够推动分销模式成立,我认为需要很长的时间验证,需要做到相当的规模才能证明这个体系是有战斗力的,毕竟隔行如隔山,寿险经纪人卖房子是存在挑战的。”相国良说。