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  年报观察丨远洋服务增长元年

  观点网•2022-05-13 01:02

  上市后的第一个年头，远洋服务开启增长模式。

  观点网 中期业绩的增长奠定了远洋服务的全年上升趋势，上市首份全年业绩报告虽并不足以断言未来形势，却显然已经开了个好头。

  距离发布2021年度业绩已经月余，远洋服务在5月12日面向投资者举行线上交流会。

  于远洋服务而言，2021是特殊的一年。2020年12月正式港股上市，上市后的第一个年头，远洋服务开启增长模式。

  在前不久进行的远洋服务业绩会上，管理层提出整体对外的指引是预计在2022年底大概会实现40-50%的增长，这一增长里绝大部分是来自于外拓和收并购。

  关于近年的外拓计划，据参会投资者介绍，远洋服务的母公司远洋集团去年期内完成对红星资产包的收购，预计2022年末会完成并表，红星方面将带来合约物业面积2400万平方米。同时，红星物业区位比较优质，与远洋服务的协同性较强。

  在远洋服务看来，红星物业的并表会成为公司规模增长新的支撑。而从收并购的角度，基于已经有逾2000万平方米合约面积的进账，整体来说远洋服务对收并购还是会持谨慎乐观的态度。

  “一方面会看市场上的机会，另一方面也考虑到今年市场上环境的波动以及已经有比较大的内部收购了，所以对收并购整体来说还是会偏谨慎。另外会加大在第三方外拓方面的进展。”

  事实上，远洋服务上市第一年就已经开始第三方外拓。数据显示，2021年远洋服务物业管理服务项目的合约建筑面积中第三方来源占比从约33%提升至51%，新增合约建筑面积中来自第三方拓展的规模为3260万平方米，占比约为87%。

  “今年预计会持续在外拓方面加大力度，第三方外拓的指引也是3000万平方米左右。”远洋服务方面认为有信心持续完成。

  第三方外拓发力的同时，远洋服务多元业态逐渐形成。包括住宅、商业、医疗、写字楼、产业园、物流园区等等，其中商写项目的数量占比达到了25%，远洋服务在细分赛道的领先优势进一步得到增强。

  去年8月，远洋服务与远洋集团签署商业运营服务的总协议，为远洋集团持有的11个商业项目（总建筑面积约90.5万平方米）及11个写字楼项目（总建筑面积约96.6万平方米）提供商业运营服务，同时公司成立了专门的商业资管平台，大力发展相关项目。

  该商写板块成为远洋服务盈利新的引擎。数据显示，商写运营及物业管理服务去年收入达到4.6亿元，同比增长28%，毛利收入1.6亿元，同比增长100%。包含物业管理和商业运营，管理39个商业项目和35个写字楼项目，商业物业管理合约面积达732万平方米，商业运营服务合约面积210万平方米。

  管理层指出，目前主要策略是坚持一体两翼，一体是住宅业务，两翼主要是商业和写字楼，未来预计来自住宅、商写、城市服务的收入占比在6:3:1左右。

  而在社区增值服务板块，过去一年远洋服务首次将相关业务搭建起来，目前主要形成美居服务、经纪业务、社区零售、社区资源四条产品线。同时，基于自身的资源和远洋椿萱茂的经验优势，远洋服务布局社区养老，该项业务主要覆盖居住、饮食、生活、娱乐、助医五大方面，覆盖全周期的养老需求。

  参会投资者转述称，2022年远洋服务有机会结合自身集团内部的资源禀赋在社区养老板块做更多的探索，同时借助北京市民政局试点先行的优势推动运营规模。

  2021年，远洋服务毛利率和净利率分别提升约3和2个百分点，毛利率达到约28%，其中，物业管理及商业运营服务毛利率同比提升6个百分点，非业主增值服务提高2个百分点，而社区增值服务却同比降低22个百分点，维持在40%的水平。

  也有投资者表示疑问，根据年报数据，远洋服务2021年贸易应收款项及应收票据有明显增长，其中来自关联方的贸易应收款项增幅较大，由上一年度的约0.98亿元增至约2.1亿元。

  对此，远洋服务回应称：应收账款的增长主要是由于收入规模的增速。关于整个关联方的应收账款，主要是来自工程维保业务的增长。

  上述管理层表示，关联方的应收账款中有一部分来自工程维保，工程维保里有一部分是来自给母公司提供的工程维保业务。因为整个工程业务是远洋服务非常重要的一个板块，该项业务天然会产生比较多的应收账款，但是回收期较短，所以相对比较可控。

  从周转率的角度来说，2021年整个应收账款的周转速度是提升的。2021年平均贸易应收款项及应收票据周转天数为59天，2020年周转天数则为76天。

  事实上，无论是地产板块还是物业板块，过去相当长的一段时间里都处于估值较低的状态，远洋服务也未能幸免。在投资者问及未来可能存在的相关回购、管理层增持计划，以及股息分派比例相关问题时，远洋服务方面也给出回应。

  在远洋服务看来，从行业的角度看公司位于中等偏上水平，但从流动性角度来说也受到比较大影响。母公司远洋集团目前持股约70%，如果接下来进行回购或是增持，预计会进一步萎缩市场上的流动性。

  其表示，IPO时承诺不低于25%的分红，但同时物业行业与地产重资产有所区别，重要的还是要看未来成长性而不仅是分红。“这一分红比例相对保守，也是希望留有更多现金以保证公司快速的成长。”