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  品质315购房月唐山站直播，邀请到河北唐正律师事务所资深律师刘玉凯做客直播间，为各位网友支招。教大家在购房前如何避坑，购房后如何维护自己的合理权益。

  产权和面积缩水一直是房产维权重灾区，谈及这一话题，河北唐正律师事务所刘玉凯律师给出相关解答：

  首先，70年产权的房子和50年产权的房子，是有很大区别的。我们常说的几十年产权的房子，是指房子的土地使用权的年限。下面详细分析下两者的区别

  1、土地性质不同，在土地性质上，70年产权的房子主要是用于民用住宅的；而50年产权的房子则主要是工业用建筑、综合类用地。（依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，土地使用权出让年限按下列用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年；科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。）

  2、房屋价格不同。两类房子开发商拿地成本不一样。一般来说，70年产权的拿地成本是高于50年的，所以即使是同一区域，对应的房屋价格也是如此。

  3、物业成本和使用成本不同。最为明显的就是：70年产权的是民用水电，而50年的商用水电费用会更高，两者的物业费用也是如此。

  4、落户情况不同。70年产权的房子是住宅属性，可以正常落户，但是50年产权的房子却不是所有房屋都能落户，所以购房是以给孩子买学区房为目的的，一定要注意这个风险。

  所以，如果购房时，没有提前告知你，就直接将70年产权房换成50年产权房的，卖房人已构成违约，作为守约一方的买房人可以根据民法典等法律规定，解除合同，要求卖方人退还购房款和占用资金期间的利息。

  关于实际面积小于购房面积的问题

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第十四条，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

  1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;

  2、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

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